不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
ニュースを見ていると、最近よく出てくる言葉があります。
「日銀、政策金利を据え置き」
「次の利上げは6月か、それとも9月か」
「住宅ローンの変動金利、これからどうなる？」
私たちの生活にじわじわと影響してくる金利の話。でも、正直なところ「金利が上がると何がどう変わるの？」と聞かれて、スラスラ答えられる人は意外と少ないのではないでしょうか。
特に不動産投資をしている方、これから始めようと思っている方にとって、金利の動きは絶対に無視できないテーマです。
そこで今回は、2026年の日銀金融政策の現在地と、これから先の見通し、そして不動産クラウドファンディングへの影響を、できるだけ噛み砕いてお話しします。「なんとなく不安だけど、何を見ればいいのかわからない」という方、ぜひ最後までお付き合いください。
少し前まで、日本は「マイナス金利」という、世界的にもかなり特殊な状況にありました。
簡単に言うと、銀行が日銀にお金を預けると、利息をもらうどころか逆に手数料を取られる仕組みです。これは「銀行さん、お金を貯め込まないで、企業や個人にどんどん貸し出してくださいね」というメッセージでした。
ところが2024年3月、日銀はこのマイナス金利政策を解除しました。実に17年ぶりの利上げです。当時は「ついに動いたか」とニュースを大きく賑わせましたね。
そこから流れは一変します。
そう、いま私たちが暮らしているのは「政策金利0.75%」の世界。これは1995年以来、約30年ぶりの水準です。
「0.75%って、別に大した数字じゃなくない？」と思うかもしれません。たしかに数字だけ見ればそうです。でも、30年ぶりという事実が示すのは、日本の経済環境そのものが大きな転換期に入ったということなんです。
2026年に入ってからの日銀の動きは、ひと言でいえば「慎重」です。
1月、3月、4月と、3回連続で政策金利を据え置きました。「あれ、もう利上げは終わり？」と思った方もいるかもしれません。
でも、ここで注目すべきは反対票の数です。
4月の会合では、据え置きに対して3名の政策委員が反対しました。「もっと利上げすべきだ」という意見が、内部でじわじわ広がってきているわけです。市場関係者の多くは、6月か9月の会合で0.25%の追加利上げ（0.75%→1.00%）を予想しています。
ちなみに野村證券の予想によれば、2026年内に2回、2027年に1回の利上げを経て、最終的に1.25%程度で打ち止めという見方が有力です。
つまり「ゆっくりだけど、確実に金利は上がっていく」というのが、2026年の基本シナリオなんですね。
ここからが本題です。金利上昇は、不動産市場にどんな影響を与えるのでしょうか。一般論として語られる「3つの影響」を見ていきましょう。
最もわかりやすいのが、住宅ローン金利への波及です。
変動金利の住宅ローンは、銀行の「短期プライムレート」を基準にしているため、日銀が政策金利を上げると連動して上がっていきます。
たとえば3,000万円を35年ローン（元利均等返済）で借りた場合：
たった1%の金利上昇で、月々の返済が約1.4万円増える計算です。35年トータルでは約580万円の差が生まれます。
これは「同じ給料でも、買える家のグレードが下がる」ということ。買い手の購買力が落ちれば、当然、物件価格にも調整圧力がかかります。
「金利が上がる＝不動産価格は下がる」と教科書的には言われます。
ただし、ここが日本の不動産市場の面白いところで、実際にはそう単純じゃないんです。
2026年に入ってからの動きを見ると、東京23区の新築マンション平均価格は1億5,000万円超、首都圏全域でも1億円前後と、価格は依然として高水準。なぜか？
理由は大きく3つあります。
つまり「金利上昇 → 価格下落」のシンプルな構図ではなく、エリアによって明暗が分かれているのが現実です。都心部は強含み、地方や郊外は頭打ち。格差が拡大する局面に入っていると言えます。
そして、不動産クラウドファンディングを利用している方が気になるのが、利回りへの影響ですよね。
不動産クラウドファンディングやJ-REITは、調達コスト（借入金利）と物件の収益（賃料収入など）の差で運用されています。金利が上がれば、当然、調達コストも上がります。
ただし、ここでひとつ知っておいてほしいことがあります。
不動産クラウドファンディングの多くは、短期〜中期（半年〜2年程度）の運用が中心なので、長期で金利変動の影響を受け続けるわけではありません。新規募集の案件については、金利上昇を織り込んだうえで利回りが設計されていきます。
「金利が上がるから不動産クラウドファンディングは終わりだ」と早合点する必要はないんです。
ここで少し視点を変えて、「金利が上がる時代に、不動産クラウドファンディングはどう位置づけられるのか」を考えてみます。
繰り返しになりますが、不動産クラウドファンディングの運用期間は半年〜2年が中心です。
これがどういう意味かというと、「金利環境が変わったら、次の案件で調整できる」ということ。長期保有する現物不動産のように、20年も30年も金利変動にさらされ続けるわけではありません。
金利が上がれば、次の案件は利回りを上げて募集される可能性も高い。投資家にとっては、むしろ利回り向上のチャンスになり得るんです。
不動産クラウドファンディングには「優先劣後構造」という仕組みがあります。簡単に言うと、事業者が自己資金（劣後出資）を一部入れることで、投資家の元本を守るクッションを作る仕組みです。
たとえば物件価値が10%下落しても、劣後出資が10%以上あれば、投資家（優先出資者）の元本には影響しません。
金利上昇による物件価格の調整リスクに対しても、この仕組みが効いてきます。「ちょっとした下落なら吸収できる構造」になっているわけですね。
金利上昇局面では、株式市場が荒れることが少なくありません。実際、2025年以降、日経平均は上下動を繰り返しています。
その点、不動産クラウドファンディングは運用期間中の価格変動がないのが大きな特徴。日々値動きをチェックして一喜一憂する必要もなく、メンタル的にも楽です。
「資産の一部を、株式市場と相関の低い場所に置いておく」これは金利上昇局面に限らず、分散投資の基本ですよね。
では、具体的に何をすればいいのか。最後に、2026年の金利環境下で意識したい3つのアクションをお伝えします。
金利が動く時期は、身軽さが武器になります。
10年運用の案件にどっぷり資金を入れてしまうと、途中で金利環境が大きく変わったとき動けません。半年〜1年程度の短期案件を中心に組むことで、状況に応じて投資先を機動的に変えられます。
「償還のたびに利回りを見直せる」――これが短期運用のメリットです。
金利上昇の影響は、物件タイプによって出方が違います。
「住居系8割＋商業系2割」のように、主軸を安定型に置きつつ、利回り狙いの案件をブレンドするスタイルが現実的です。
金利が上がったとはいえ、普通預金の金利はまだ0.1〜0.2%程度。インフレ率2%超の世界では、現預金は実質マイナス運用です。
「金利が上がってきたから、しばらく現預金に置いておこう」これは一見安全に見えて、実は最もリスクの高い選択肢かもしれません。
生活防衛資金（生活費6ヶ月分）を確保したうえで、残りはインフレに連動しやすい資産（不動産・株式など）にバランスよく分散しておく。これが、金利上昇期の基本姿勢です。
2026年、私たちは久しぶりに「金利のある世界」に戻ってきました。
金利上昇というニュースを聞くと、つい身構えてしまいますよね。でも今日お話ししたように、不動産クラウドファンディングは金利上昇局面でも比較的影響を受けにくい仕組みを持っています。
大切なのは「何となく不安」から「仕組みを理解したうえで判断する」へと、自分のスタンスを変えていくこと。金利の動きを敵に回すのではなく、情報を味方につけて運用を続けていく。それが、これからの時代の資産形成の基本になっていきます。
トモタクでは、運用期間や物件タイプの異なる多彩なファンドをご用意しています。1万円から、金利のある時代にふさわしいポートフォリオづくりを始めてみませんか？
