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【不動産投資】不動産の購入時にかかる税金は?

【不動産投資】不動産の購入時にかかる税金は?

こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。

不動産投資を始めるにあたって、自己資金や運用ノウハウはもちろんのこと、気になるのは税金ではないでしょうか。

不動産投資にかかる税金はそのステップによって異なります。

各ステップにあわせて、どのような税金がかかるのかをご紹介します。

今回は第1弾として「不動産購入時」にかかる税金についてです。

不動産投資に関する税金のことでお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

関連記事:不動産投資する3つの理由

不動産投資にかかる税金

不動産投資を行うと、購入時・運用時・相続時・売却時にそれぞれ税金がかかります。

各ステップでかかる税金は以下のとおりです。

購入時:不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税

運用時:固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・個人事業税

相続時:相続税

売却時:譲渡所得税・住民税・復興特別所得税・印紙税・登録免許税

それぞれかかる税金をご紹介しましたが、これらの全ての税金が課せられるわけではありません。

一定の条件を満たした場合に税金がかかる場合があります。

購入時にかかる税金

投資用の不動産を購入する際にかかる税金は次のとおりです。

  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産取得税

土地や建物を購入した時にかかる税金を不動産取得税といいます。相続による取得の場合には、課税対象にはなりません。

不動産取得税は以下の計算式で求めることができます。

不動産取得税=不動産の課税標準額×税率

課税標準額とは法律上、その不動産の価格のことです。しかし、実際は売買時の時価ではなく、原則として固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が適用されます。

この固定資産税評価額は、時価よりも低いことが通常です。土地の場合は、時価の7割程度、建物の場合は5~6割程度が目安とされています。

税率は原則、4%です。(参考:総務省「地方税制度|不動産取得税」

東京都の場合、令和6年3月31日までに宅地等を取得した場合、課税標準額は価格の½となり、税率は以下のとおりです。

取得日土地家屋(住宅)家屋(非住宅)
平成20年4月1日~令和6年3月31日まで3%4%

印紙税

経済取引に伴い作成される書類には、印紙税を支払う必要があり、書面に印紙を貼付することで納税します。

不動産を購入する際に、印紙税の対象となる契約書は不動産売買契約書、金銭消費賃借契約書、新築戸建の場合に必要な工事請負契約書の3つです。

納税額は取引金額によって異なります。

契約金額税率軽減税率
100万円超500万円以下2,000円1,000円
500万円超1千万円以下1万円5,000円
1千万円超5千万円以下2万円1万円
5千万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円

不動産売買契約書の印紙税は、2014年4月1日~2024年3月31日まで軽減措置がとられています。

登録免許税

不動産購入時には登記所にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して、不動産を所有しますと対外的に示す必要があります。

不動産登記には次のような種類があります。

  • 所有権の保存登記・・・建物を新築した場合などで、所有者の情報を登記する
  • 所有権の移転登記・・・土地や建物の所有者が、売買・相続・贈与などで変更したときに登記する
  • 抵当権の設定登記・・・住宅ローンを組んだ場合など、抵当権を設定するときに登記する

この登記手続きにかかる税金を登録免許税といいます。

以下の計算式で求めることができます。
登録免許税=固定資産税評価額×税率
 

税率に関しては、以下の通りです。

  • 土地の所有権移転登記:2.0%
  • 建物(住宅用家屋)を新築したときの所有権保存登記:0.4%
  • 中古住宅などの所有権移転登記:2.0%

住宅を購入するときは軽減措置が受けられ、税率が引き下げられる場合があります。

しかし、軽減措置を受けるためにはいくつかの条件を満たさなければなりません。

軽減措置の要件

土地の所有権移転登記は、令和6年3月31日までに登記をすれば0.5%引き下げられ、2.0%→1.5%になります。要件は期日のみです。

建物に関しては以下の通りです。

  • 新築建物の所有権保存登記:0.4%→0.15%
  • 中古建物の所有権移転登記:2.0%→0.3%

要件はいくつかあり、まず登記簿上の床面積が50㎡以上でないと軽減されません。

登記の種類要件
所有権保存の登記
  • 昭和59年4月1日から令和6年3月31日の間に新築、または建築後使用されたことのない住宅を取得したもの
  • 個人の住宅の用に供される
  • 床面積50㎡以上
  • 新築または取得後1年以内に登記するもの
所有権移転の登記
  • 昭和59年4月1日から令和6年3月31日の間に新築または取得したもの(建築後使用されたことがある住宅用家屋のうち政令で定めるものを含む)
  • 個人の住宅の用に供される
  • 床面積50㎡以上
  • 新築または取得後1年以内に登記するもの
  • 中古住宅の場合、昭和57年1月1日以降に建築されたもの、または一定の耐震基準を満たしたもの

参考:登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

消費税

消費税は購入した建物代金の10%です。
しかし、土地の購入は非課税取引となるため、消費税はかかりません。

さいごに

今回は不動産投資を開始する際の最初のステップである不動産の購入時にかかる税金をご紹介しました。

税金は決して安い金額とはいえないものです。そのため、不動産を取得するときは、購入価格のみだけでなく、必要な税金についても把握する必要があります。

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