不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。
先月は、日銀が「マイナス金利政策」を解除し、金利を引き上げることを決定。
一般的には、マイナス金利政策により国内通貨の価値が下がるため、円安に振れる傾向にあります。
つまり、その政策が解除されたということは、円の価値が上昇し、円高に動くと予想する方も少なくなかったと思います。
ところが実際にはあまり変動しなかったばかりか、4月になって155円に迫る円安にもなりました。
為替は、円の動きを市場がどう評価するかによって動きます。
市場の評価は、他の国の金融政策や経済の状況、地政学的なリスク、為替市場の参加者の心理などが影響するので、マイナス金利政策の解除だけでは、まだ円の価値や信用が不十分ということなのでしょう。
ただ、これは海外から見ると、まだ日本からの輸入や、日本での買い物がお得な状況が続いている状況。
実は今、円安により、海外から日本の不動産クラウドファンディングへ参入する投資家も増えているのです。
今回は海外から見た日本の不動産クラウドファンディングの魅力やリスクについて考えてみましょう。
日本から海外不動産への投資が可能なのと同じく、海外から日本の不動産に投資することも可能です。
海外への投資の場合は特に、双方の国の法律や規制をよく確認する必要はありますが、一般的には、各プラットフォームの条件を確認し、必要な手続きを行えば、国籍に関係なく投資をすることができます。
円安の場合、海外からの観光客や日本製品の輸入が増えるのと同じく、外国から日本への投資も割安になるわけです。
これまでも、中国などのアジア圏の富裕層による不動産や土地の爆買いはありましたが、そうした大金が動く不動産投資だけでなく、今後は一般個人による不動産クラウドファンディングへの出資も増える可能性は十分にあると言えるでしょう。
それでは、海外の人がわざわざ日本の不動産クラウドファンディングに出資するメリットはどこにあるのでしょうか？
それには以下のような理由が考えられます。
為替によってお金の価値は変わるので、同じ予算でも、例えば1ドル100円の時に投資できる物件と、1ドル150円の時に投資できる物件とでは、単純に1.5倍の価値の差があるわけです。
今なら、同じ予算内でより良い物件が手に入る、より価値の高い物件に出資できるというわけです。
日本の不動産市場に分散投資することで、ポートフォリオの多様性を向上させることができます。
2020年のコロナショックを受け、各国が大幅な金融緩和に踏み切ったために不動産市場も影響を受けた中、日本は従来からの金融緩和が継続されたのみで追加策は講じられなかったことなどから、日本は不動産価格が安定しやすい、不動産市場のリスクが相対的に低いと考えられているのです。
日本の不動産市場には、高品質な物件が多く存在します。
海外の投資家は、日本の不動産小口化商品を通じて、高品質な物件に手軽に投資できる魅力を感じています。
他国と比べると、日本の不動産市場は、賃貸を中心に安定しています。
特に都市部や観光地などの需要が高い地域では、投資の収益性が高い場合があります。
海外の投資家は、日本の不動産小口化商品を通じて、安定した賃貸収入を得る機会を求めています。
これらの要因が組み合わさり、海外の投資家にとって日本の不動産小口化商品への投資が魅力的とされています。
反対に、海外の人が日本の不動産クラウドファンディングに投資するリスクももちろんあります。
現時点では円安が続いていますが、当然、円高に振れる可能性もあります。
為替介入という話もチラホラ出ていますし、運用中に円高になって、想定利回りを下回る場合も無いとは言えません。
為替の変動はチャンスにもリスクにもなり得るのです。
単純に、異なる国の不動産に投資するわけですから、文化的や言語的な違いから、情報の不足や誤解が生じる危険があります。
例えば、海外からの観光客にとっては人気のエリアでも、日本人にとっては住みにくいと感じるエリアに住宅向けの不動産があっても、あまり入居者がいないかもしれません。
しかし、こうした感覚は地元に住む人にしか分からず、外から情報として得るのは難しいでしょう。
自国のことに比べると、投資判断がしづらい可能性があります。
不動産投資全般に言えることですが、日本ならではのリスクとして、自然災害の多さが挙げられます。
地震や台風、土砂災害による建物の欠損や倒壊というのは、不動産価値にもろに影響を与えます。
保険料の増加や修復費用の増大などの追加コストが発生し、利益が減少する場合も。
投資家は、不動産プロジェクトの地理的なリスクも考慮し、評価する必要があるでしょう。
ただ、こうしたことも、実際に日本に住まない外国人にはあまり馴染みがないので、どのような場所が危険か？が予測しにくい点もリスクと言えるかもしれません。
日本でもコロナ禍以来、テレワークの普及などから、地方へ移住する人も増えました。
それに伴い、一部地域ではオフィス需要が減りつつあります。
とはいえ、まだまだ住宅としての都心部の人気は高く、マンション開発は盛んに行われています。
都心の住宅需要が高い要因には、仕事や学校へのアクセスの便利さ、高品質な医療施設や公共サービスの利用のしやすさ、多様な文化やエンタメの提供機会の多さ、多様な生活スタイルや価値観の受け入れられる環境（他人との程よい距離感）などが挙げられるかと思います。
一方で、特に農村地域では人口減少や高齢化に伴い、空き家の数が増加しています。
また、一部の観光地や、子育て支援等の充実した地方都市では移住者が増加していますが、多くの都心から離れた地域は移住者も多くなく、逆に都心へ出ていく若者の方が多い場合も。
そのような地域では経済的な活性化が進まず、産業の衰退や企業の撤退が起き、さらに住民離れが進み、空き家が増加…という悪循環になる可能性があります。
こうした日本の不動産市場の人気の集中により、海外からの投資もさらに都心部へ集中すれば、地方の過疎化はさらに進んでしまうのではないでしょうか。
うまく地方の不動産を活用し、活性化するプロジェクトで出資を集め、地方創生にもつなげたいものです。
円安が続く今、海外から見た日本の不動産市場は非常に魅力的なものになっています。
不動産クラウドファンディングによる海外からの出資も増えるかもしれません。
日本にとっては外貨を得るチャンスでもありますし、海外からの出資で地方を活性化に繋げることができれば良いですよね。
もちろん、日本の方にも、不動産クラウドファンディングを通じて、地域の応援をして頂けると嬉しいです。
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