不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。
不動産の投資と言うと、一般的にはマンションやアパートを購入し、大家さんとして賃貸して収入を得る、いわゆる不動産投資を想像される方が多いかと思います。
この場合、借り手がいれば家賃収入が得られて、空室が出ればその間の利益はないという、シンプルな仕組みです。
その分、より人気のあるエリアの物件だと借り手がつきやすく、でも物件自体も高いし、新築か中古か、家賃はどの程度にするかなどの戦略が重要になってきます。
ある程度の不動産や投資の知識がないと、なかなかうまくいかないでしょう。
ただ、現物資産という点では、不動産は非常に魅力的ですよね。
そんな不動産投資の魅力は残しつつ、初心者にも参入可能な投資商品が、J-REITと不動産クラウドファンディングです。
今回は、これら2つと、従来の不動産投資との違いや、それぞれの特徴についてお話します。
今後、不動産に関わる投資がしたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
これら3つの投資商品は、それぞれ投資する対象と、利益を得る仕組みが異なります。
従来の不動産投資は、その名の通り不動産＝物件に対して投資します。
物件を直接購入して所有し、その賃料収入が利益となります。
不動産に投資するための会社や信託であり、投資家はREITの株式や信託証券を購入することになります。
つまり、運営会社の株主になるイメージです。
不動産市場の成長、ひいては運営会社の所有する不動産の価値が上昇したり、運用益が出ることにより、その収益に基づいた配当が得られる仕組みです。
不動産プロジェクトに対して投資します。
それも、複数の投資家が集まり、共同で1つのプロジェクトに出資するので、投資家は物件の所有権は持たず、投資額に応じて配当されるかたちで利益を得ます。
これら3つの投資商品は、不動産の所有権の有無と、それに伴い、出資者の関わり方も異なります。
従来の不動産投資は物件を直接購入するため、当然、物件の所有権を持ちます。
いわゆる大家さんであり、オーナーですね。
所有権を持つということは、物件に対して責任を持つということでもあります。
物件そのものの管理や、借り主への家賃回収、空室が出たら借り手の募集なども、すべてオーナー自身で行わなければなりません。
管理会社などへ委託することは可能ですが、そうした手配も含め、すべて自分に決定権があるのが不動産投資の特徴です。
投資家はREITの株式や信託証券を購入するだけなので、不動産の所有権を持つことはありません。
そして投資家は、不動産の管理や運営に関与することもありません。
投資信託に近いもので、運用は完全に運営会社任せとなります。
また、個別の物件に対する投資ではないので、物件情報や、不動産価値の変動などの情報は出てきません。
複数の投資家が、1つのプロジェクトの所有権を共有で持つことになります。
ただし、不動産の所有権ではなく、その管理責任はないので、投資家は基本的に出資するだけ。
不動産の運営や管理は、運営会社にお任せできます。
また、運営会社によっては、投資家にプロジェクトの進行状況やリターンに関する情報を提供する場合があります。
これら3つの投資商品は、リスクとリターンの大きさやバランスもそれぞれ異なります。
まず、最初の物件購入時に高い初期投資が必要で、大きなリスクを背負うことになります。
ただし、入居者が絶えない状態を維持できれば安定収入が得られ、リターンも大きなものとなります。
また、場合によっては物件そのものの価値が高まる場合もあり、長期的な資産価値の増加が期待できることも特徴です。
REITは一般的に株式市場で取引されるため、比較的低い金額から投資できることが特徴。
また、1つの物件に対して投資するわけではなく、不動産市場への投資という感覚なので、リスクを分散できます。
さらに、投資信託のかたちになるので、プロの管理者が不動産ポートフォリオを管理する点でも、初心者にとっては安心かもしれません。
ただし、運営会社の質や運用戦略に依存するするところが大きいのと、REITは株式市場の影響を受けやすいため、価格変動リスクがあることには注意が必要。
出資額が小さければ小さいほど、もちろんリターンも小さくなることも忘れてはいけません。
こちらも比較的少額（10万円ほど）から投資することが可能です。
少額ずつ複数のプロジェクトに投資することで、多くのリターンを狙いつつ、リスクの分散もすることができます。
また、不動産クラウドファンディングは運営会社や商品により、様々なリスク対策が取られていることもあります。
トモタクでは、一定の割合までの価値の下落分は運営会社側が負担し、出資者には影響が出ない「優先劣後システム」や、対象不動産に空室が出ても、その配当に影響が出ないようにするための「サブリース契約」を行っております。
尚、リターン（利回り）についてはプロジェクトごとに異なりますが、トモタクでは平均利回り6.58%（2023年11月現在）で、これまで一度も元本毀損が無かったことが自慢です。
不動産クラウドファンディング自体が、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品と言えるでしょう。
投資初心者におすすめするのは、ずばり不動産クラウドファンディングです。
まずは何より、少額からの投資が可能なこと。
これにより、投資初心者がリスクを最小限に抑えながら、不動産市場に参入することができます。
そして、複数の不動産プロジェクトに分散投資できるため、リスクを分散しやすくなります。
投資初心者が一つのプロジェクトに全ての資金を投資するのは危険。
複数のプロジェクトに分散投資することでリスク管理がしやすいだけでなく、不動産市場について学んだり、経験する機械にもなります。
また、多くの不動産クラウドファンディング運営会社は、投資家にプロジェクトの詳細や進行状況に関する情報を提供しています。
これにより、プロジェクトや運営会社の透明性を確認することができるので、投資判断を行いやすいでしょう。
これらの理由から、不動産クラウドファンディングは、初めて不動産市場に参入する投資初心者にとって、比較的低いリスクで参加できる方法と言えます。
不動産投資とREITと不動産クラウドファンディングの違いについて、いかがでしたか？
それぞれに特徴、メリットやデメリットがあり、一概にどれが良いとは言い切れませんが、投資初心者や不動産初心者にとっては、不動産クラウドファンディングが最も参入しやすいのではないかと思います。
比較的リスクの小さなもので色々なプロジェクトに投資してみることで、リスクを分散しつつ、徐々に不動産や投資の仕組みも分かってくるでしょう。
そうなったら、次の段階として、他の投資商品にもチャレンジしてみるのも良いですね。
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