不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。
前回、不動産クラウドファンディングの分配金についてご紹介させていただきました。
分配金にも深く関わってくる「利回り」について、今回はご紹介させていただきたいと思います。
利回りとは、投資元本に対して、最終的にいくら戻ってくるのかを数字にしたものです。多くの場合、一年間の年率で提示されます。
ファンド運用において、最終的な利回りが当初から確定しているわけではないため、予め想定した利回りと運用結果の実質の利回りが異なることが特徴です。
利回りが高ければ、それだけ高いリターンを期待できますが、それだけではありません。この利回りはリスクとリターンを示します。例えば、賃貸需要の高い都心は利回りが低く、地方などの中古物件など、賃貸需要が少ない不動産は利回りが高い傾向にあります。
一見すると高い利回りのファンドの方が、効率がよく、利益が得られそうですが、その分リスクが伴うことを理解しなければなりません。
逆に、利回りが低いからといって必ずしも安心というわけではありません。
リスクを検討し、提示された利回りが確かなものであるのかを考えることが投資においては大切です。
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利回りは3種類あります。
それぞれ、解説させていただきます。
表面利回りは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表しています。
現在の空室を考慮した1年間の賃料収入を物件価格で割って算出した利回りです。グロス利回りとも呼ばれます。この表面利回りは、対象不動産の地域や建物の構造や築年数の影響を受けます。
| 表面利回り＝(現在の空室状況を考慮した月額賃料合計)×12÷(物件価格)×100 |
上記の計算式で算出することができます。
維持管理費、固定資産税などの物件の保有にかかるコストを考慮していません。そのため、実質的な利回りとは異なることが特徴です。
実質利回りは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いた利回りのことです。例えば、購入時の諸費用以外にも固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料などの費用があります。
それらを全て差し引き、算出した利回りです。
リターンを考える際には、この実質利回りに重点を置くべきですが、当初から算出できないため、表面利回りとの差が少ないと見込まれる不動産に投資をすることが成功のポイントになります。
計算方法は以下の通りです。
| 実質利回り＝{(年間の家賃収入－年間の諸経費)÷(物件の購入価格＋購入時の諸経費)｝×100 |
表面利回りと少し混同されてしまいますが、想定利回りは満室状態を想定した家賃収入をもとに算出します。1年間でアパートやマンションから生み出される収益が、物件価格の何パーセントに当たるかを表示したものが想定利回りです。
想定利回りも表面利回りと同様に、不動産管理の諸費用が考慮されていません。対象不動産で見込まれる最大の利回りであることが特徴です。しかし、不動産管理費用がどれくらいかかるかによって収益の額が変わるため、投資をする前に提示された情報を基にしっかり検討する必要があります。
| 想定利回り＝満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100 |
上記の計算式で算出することができます。
不動産クラウドファンディングのファンドページで提示されている利回りはこの想定利回りがほとんどです。募集時に示されている想定利回りは確約されておらず、運用次第で変更となる可能性があることをあらかじめ理解しておくことが必要です。
不動産クラウドファンディングの利回りは2～8％です。投資の種類によって利回りが異なりますが、リスクを抑えた投資タイプとしては、高めだと思います。
不動産クラウドファンディングは出資すれば、償還される日までほったらかしでOKです。スマホ一つで、手間がかからず投資ができることを考えるとリターンは高く感じるはずです。
預貯金や投資信託、株式投資などさまざまな投資がありますが、利回りはどのぐらい違うでしょうか？
表からみてもお分かりいただけるように、不動産クラウドファンディングは比較的に高い利回りです。
トモタクのこれまでのファンドは5～10％です。不動産クラウドファンディングの中でも高めの利回り設定となっています。大好評をいただいているご当地返礼キャンペーンでトータルのリターンも高いことが特徴です。
不動産クラウドファンディングの利回りの種類について解説させていただきました。それぞれの違いを理解することで、当初と異なり戸惑うということが少なくなり、投資活動がより豊かになるはずです。
表面の高い想定利回りだけでファンドの判断をするのではなく、そのファンドのリスクは何か、そのリスクも含めて考えた時、その利回りは妥当と言えるのか。様々な視点からご自身の投資を考えることが大切です。
