不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
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NISAの投資枠を使い切ってしまったら、次はどこに投資をしますか？
NISAには非課税投資枠や非課税期間が設定されていて、毎年一定金額の投資による利益が非課税になる仕組みがあります。（5年の非課税枠、2023年まで。24年からは新制度に移行）
今回は、2023年まで続く非課税枠の制度を基準に話を進めていきます。NISAの非課税枠を使い切ってしまったら、次は何に投資しようか？と考えている人は、ぜひ最後までお読み下さい。
簡単にNISAの非課税枠についておさらいします。
NISAとは、年間120万円の非課税枠を活用する制度です。
例えば、2021年にNISAの非課税枠を活用して、株式投資をして5年後に240万円になったとします。通常であれば、上場株式を購入して得た利益には源泉所得税が発生します。
この年に投資した商品のリターンは120万円ということになりますが、通常であればここから20.315％の税金が引かれますので、手元に残るキャッシュは約80万円ということになります。しかし、NISAの非課税枠を活用することによって、この金融商品から得る配当や売却益には税金がかからないため、120万円がまるまる手元に残ります。
つみたてNISAについても基本的な考え方は一緒です。
つみたてNISAは最長20年間（投資可能期間は2018年～2037年になります）の運用が可能です。その内容は、新規投資額で毎年40万円が上限、非課税投資枠は最大800万円になります。
これらは投資信託など様々な金融商品に対して適用できるため、資産形成のために積極的に活用している人は多いです。
NISA・つみたてNISAに関する情報は「30代サラリーマンはどのように資産運用していくべきか？」でも書かせていただきました。そちらの記事もぜひチェックしてみて下さい。
このような方はいらっしゃいませんか？
余裕資金は人によって変わりますが、この非課税投資枠を全て使ってしまい、別の投資先を探している方もいらっしゃると思います。
「株や投資信託にお金を回すのはリスクが高い」とお考えの慎重派アナタや「他の投資にお金を回してリスクヘッジをしたい」と考える賢明なアナタに、私は不動産特定共同事業への投資を提案させていただきます。
いくら非課税枠の範囲だからと言って、相場が大きく動く株式投資やそれを元に構成する投資信託では、相場の変動が生じてしまいまよね。
ここで、不動産特定共同事業への出資を組み込むことでバランスの取れたアセットミックスが出来上がるわけです。
NISAの非課税枠を使い切ってしまったあなたは、不動産特定共同事業のトモタクのような不動産特定共同事業に出資するのがおすすめです。
不動産特定共同事業とは、不動産投資を小口化することで多くの出資者から資金を募り事業者が不動産投資行ない、出資額に応じて、予定分配率の配当を実施する仕組みです。
不動産特定共同事業で公開されている投資先の多くは、既に投資スキームが確立されている収益不動産であることが多く、非常に手堅い運用が可能になります。
ここでいう投資スキームとは、既に入居者が家賃を払って暮らしているという意味です。
「じゃあ、退去者が家賃収入がなくなり配当がもらえなくなるのではないのか？」
そう思われたあなたは、なかなか鋭いと思います。
不動産特定共同事業で募集しているファンドの多くは、運用期間中に別会社の家賃保証を付けています。これをマスタリース（サブリース）といいます。マスタリースを付けることで、万が一入居者が運用期間中に退去した場合でも家賃保証を受けられます。
従って、運用期間中は家賃収入が途絶えることはなくなります。
これにより、不動産投資がもの凄く安定するのは誰が見ても明らかです。
不動産投資でもう一つ大切なことは投資先の不動産の評価です。
市場に公開され日々売り買いされている株（投資信託）やJ-REIT（不動産投資信託）金や為替などは、時価評価されます。これは日々の需要と供給によって価格が上がったり下がったりする仕組みなので、価格の変動が大きい点が特徴です。金融商品を購入したタイミングが相場のピークであれば、後は下がるだけですし、逆に底値であれば、上がるのを待つだけです。
もっとも、投資初心者には現在の価格がピークなのか？底なのか？は簡単に判断することができません。プロの投資家でも判断が難しいと言われる相場の局面を素人の私たちが高い確率で当てることなど不可能に近いと私は思います。自分だけは損をする訳がないという気持ちで、市場に参加する人も多いようですが、そう考える時点で投機（ギャンブル）の発想に近いと思いますね。
前置きが長くなりましたが、不動産特定共同事業では相場の変動が少ない現物不動産を投資対象としているのに加えて、事業者が劣後出資するファンドが多いことをご存知でしょうか。
劣後出資とは、金融商品の評価額が下落した場合に、その評価下落分を優先的に負担する出資者のことをいいます。
もう少し具体的にいきましょう。
1億円のファンドに対して劣後出資が10％であれば、一般投資家の出資額は合計9,000万円、劣後出資者（主に事業者）は1,000万円出資することになります。
ここで、運用期間満了時に不動産の評価が10％下落したとします。劣後出資がなければ、優先出資者の元本が毀損してしまうわけですが、劣後出資を入れておくことで、評価損は事業者が被り、優先出資者の元本は保全される形となるわけです。
このような形で、出資者の元金を毀損させないように施策を打っているのです。
無論、募集総額は評価額よりも低めに設定していることもありますし、そもそも、劣後出資は事業者も投資によって利益を出すことも目的としていますので、ネガティブなイメージだけではありません。
つみたてNISAは、最長20年間、毎年40万円、非課税投資枠は最大800万円です。
投資可能期間も2018年～2042年までの最長20年です。
つみたてNISAの場合、非課税優遇枠は年間40万円の投資分で余った投資枠を翌年の非課税枠に上乗せすること（ロールオーバー）ができないので、年間で40万円をしっかり投資することが重要になります。
月換算すると33,000円ちょっとを積立ていくようなイメージになります。
新生銀行によれば、2021年、男性会社員の平均お小遣い額は38,710円とのことですので、金額的に見ればそこまで大きな金額ではありません。無理なくコツコツ続けていけば、十分活かすことができる制度だと思います。
年間40万円だと少し物足りないと感じる方も中にはいらっしゃるかもしれません。もう少し別の資産運用商品にも投資をして、資産形成をしていきたい。
このようにお考えの方は、次の選択肢として、不動産特定共同事業への投資をおすすめします。
前述したNISAよりも、つみたてNISAの方が年間投資可能枠は少ないので、別の投資先への投資余力が出しやすくなります。
不動産小口化投資のトモタクでは、最低出資金額が10万円と少額からお金を積み立てる感覚で資産運用を始めることができますので、無理なく自分の好きなタイミングで投資を始めることができます。
また、運用期間も比較的短い（投資の世界では短期に分類される）1年～3年程度です。”手元に近い状態”でお金を運用することができます。
これまで募集してきた（現在募集中含む）トモタクのファンドをぜひ一度ご確認いただき、どれくいらいの期間、そしてどれくらいの利回りのファンド商品が多いのかご確認いただければ幸いです。
個人的には、つみたてNISAとトモタクファンドの組み合わせは、とても相性がいいと考えています。投資先が分散できる点、少額から始められる点、運用期間が短い点などもありますが、つみたてNISAで投資し足りない部分をトモタクで補うことができるという点です。
逆に、トモタクへの投資で得た配当をつみたてNISAに回すのもアリですね。
最後になりますが、NISAの非課税枠が迫ってきています。最終受渡日から逆算して注文するようにしましょう。こまかな期日などについてはNISA口座を開設している証券会社や金融機関のWebサイトなどを確認するようにしてください。
この記事は、2022年の投資計画などでNISAやつみたてNISAの非課税枠を使い切ってしまう投資家を想定して書かせていただきました。
非課税枠がなく、”いい投資先”を探していたという方にとって、不動産特定共同事業への投資がメリットを感じていただけたのであれば非常に嬉しく思います。
現在、トモタクでは11号ファンドの募集を実施しております。
11号ファンドは都内一等地の収益不動産（一等マンション）です。1号ファンドを募集してから1年余りが経過し、多くの投資家様と一緒にWin-Winの関係を構築できるよう頑張ってまいりました。
2021年、年内最後の節目の募集ファンドで1億円のファンドを組成できたのも、ひとえに一人ひとりの投資家様のお陰だと感謝しております。
