優先劣後システムという言葉をご存知でしょうか。

不動産クラウドファンディングに限らず、投資先を比較検討している時に耳にするワードがあります。それが『優先劣後システム』です。

単語だけ耳にすると「なんだか難しそうでよく分からない」と感じながらも投資をしている方もいらっしゃると思います。

特に、これから投資デビューを考えている方にとっては投資は未知の領域でちょっと”怖い”ものに感じられるかもしれません。

出資者のリスクを緩和する仕組みの『優先劣後システム』について知っていただき、投資先を決める判断材料の一つにしていただけたら幸いです。

なお「今年こそは投資デビューをしたい」とお考えの方は、一つ前に書かせていただきました記事『今年こそ投資デビュー！不動産クラウドファンディングの魅力とは？』も参考にしてみて下さい。

優先劣後システムとは？

まず最初に『優先劣後システム』の意味と構造についてご説明します。

優先劣後システムとは、投資商品からなる収益を優先的に受ける出資者（優先出資者）と劣後する出資者（劣後出資者）に分ける、金融商品の商品設計上の仕組みです。

先ほど、”収益を優先的に受ける”とお伝えしましたが、どういう意味なのでしょうか。

構造をシンプルにお伝えします。

 優先劣後システムの構造（トモタクの仕組みより抜粋） 

例えば、優先出資比率90％、劣後出資比率10％の金融商品に出資したとしましょう。

出資総額10,000万円で優先出資9,000万円、劣後出資1,000万円とします。ここで想定通りの運用が行われ、期待通りの利回りが獲得できたなら問題ありませんが、投資に”絶対”はありません。

万が一、想定通りの利益が出なかった場合などには、収益を優先的に受ける出資者と劣後する出資者に分けられ、優先出資者に対して収益を優先的に分配します。同じことを申してますが、損失が発生した場合には損失分は劣後出資者から被ることになります。

優先劣後システムは、収益を受け取る優先順位の違いだとご理解いただいて問題ありません。

優先劣後システムによってどのようなリスクが緩和されるのか？

不動産クラウドファンディングにも様々なリスクがあります。

1. 空室による配当の減額のリスク
2. 不動産評価の減少による元金の毀損リスク

主なものとしては、このようなリスクが考えられます。

1の空室による配当の減額リスクについては、事業者が第三者との間に締結するマスターリース契約によってリスクヘッジすることができます。マスターリース契約については、別の機会にお話しすることにしましょう。

2の不動産評価の減少による元金の毀損リスクに対しては、優先劣後システムが非常に効いてきます。

不動産の評価損と優先劣後システムの関係について、もう少し詳しく確認していきましょう。

先ほどお伝えした、優先出資比率90％、劣後出資比率10％の金融商品に出資した場合をイメージしてみて下さい。

出資総額10,000万円で優先出資9,000万円、劣後出資1,000万円とします。運用期間は1年とします。

運用開始日から1年が経過して、出資者に元金を償還します。この時点で不動産評価が大きく下がってしまったらどうなるのでしょうか。今回の場合は劣後出資割合が10％ですので、評価が10％までは下がっても出資者の元金には影響がないことになります。

優先劣後システムによって、配当による収益だけでなく、出資者の元金を保全することが可能になります。

不動産クラウドファンディングの優先劣後システムの実態

不動産クラウドファンディングに出資するにあたり投資家が考えるべきリスクは2つです。

• 空室による配当の減額のリスク
• 不動産評価の減少による元金の毀損リスク

結論を言ってしまえば、配当がきちんと入ってきて、元金がきちんと償還されれば問題ないわけです。

『空室による配当の減額のリスク』については、まず、マスターリースが組まれているかを確認して、その次に優先劣後出資の比率に注目しましょう。マスタリースが組まれていて、劣後出資の比率が10％-20%近くあれば、インカムゲイン型のファンドであれば、基本的には手堅い投資ができると考えて問題ありません。利回りは４％～７％前後が一般的に出回っているファンドになると思います。

『不動産評価の減少による元金の毀損リスク』については、劣後出資比率が高ければ高いほど理論上は望ましいですが、あまりにもその割合が高い場合は、物件のエリアや物件そのものを確認するなどして少し注意した方がいいかもしれません。一般的に需要がありそうなエリアであれば、10%-20%あれば十分です。劣後出資がないのも少し心許ない点もありますので、劣後出資には注目するようにしましょう。

不動産クラウドファンディングに出資する際は優先劣後システムに注目しよう

投資初心者や投資未経験者にとっては、投資先を評価する材料がほとんどありません。どの投資先がよくて、どの投資先がリスクが高いのかの判断は難しいのではないでしょうか。

多くの人は、家族や親戚、仲のいい友人が投資しているから信用して自分も投資してみるといった感じではないでしょうか。自分ひとりの判断ではなかなか判断できないと思います。

そこで、注目する点はリスクがとこまで回避されているかで、その一つが優先劣後システムの有無です。

不動産クラウドファンディングが投資初心者にも人気があるのが、出資者のリスクを回避するための仕組みが充実している点です。その一つが『優先劣後システム』になります。

あなたが不動産クラウドファンディングに出資する際は、ぜひ『湯煎劣後システム』に注目して下さい。

不動産クラウドファンディングに関する投資家視点でのメリットなどについては『「不動産クラウドファンディング」メリット・デメリット、おすすめの理由を解説』

まとめ：優先劣後構造を理解することで投資先を知る

優先劣後システムとは、投資商品からなる収益を優先的に受ける出資者（優先出資者）と劣後する出資者（劣後出資者）に分ける、金融商品の商品設計上の仕組みです。

優先出資者は、運用における収益を優先的に受け取ることができ、損失が発生した場合は、損失を被る順番が劣後出資者の後になります。

そういった意味で、優先出資者は投資のリスクを優先劣後システムによってヘッジしていることになります。

不動産クラウドファンディングが投資初心者にも分かりやすく安心して投資できると言われているのは、優先劣後システムを導入しているファンドが多いからです。

これから投資デビューする方も投資経験が浅い投資家も、優先劣後システムに対して、これまで以上に注目していただければ、より投資が面白くなるのではないでしょうか。