不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
私たちは、10万円から不動産投資家にを合言葉にスマホ1つで始められる、不動産クラウドファンディングを運営しています。
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手堅い資産運用が可能だと言われている不動産クラウドファンディングでは募集枠（出資可能枠）に対して、その何倍もの投資家が応募している状況をよく目にします。
トモタクでもクラウドファンディングをスタートしてから既に2つのファンドを募集しましたが、いずれも即完売となりました。
このような状況を見ると投資家は、不動産クラウドファンディングのどの点をメリットと判断して、どの点をリスクと判断するのでしょうか。
不動産クラウドファンディングのメリットは、たくさん紹介してきました。さらに他のブログやプレスリリースでもよく見ることができますが、そのリスクについてはあまり語られていません。
不動産クラウドファンディングは”ノーリスク”の投資商品なのでしょうか。
今回は敢えて、不動産クラウドファンディングのリスクについて紹介していきましょう。
まず最初に、不動産クラウドファンディングのことをよく分からないという方のために不動産クラウドファンディングを簡単に紹介したいと思います。
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを介して不特定多数の投資家（クラウド）からお金（ファンディング）を集めて、不動産投資事業をすることをいいます。
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて、その要件を満たした事業者だけが不動産を小口化して販売することができる仕組みです。
不動産投資とは、必要な資金、投資家一人が抱えるリスク、手間や管理面において大きく異なるのが特徴です。
詳細につきましては、過去に公開させていただいたブログ『不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いを徹底比較』をご確認下さい。
このブログでも書いていますが、投資家が抱えるリスクが大きく異なります。そして、投資家にとって、投資に値するようなメリットが多く、リスクがほとんどないのではないかとも言われていますが、実際のところはどうなんでしょうか？
不動産クラウドファンディングのリスクについて、説明していきましょう。
不動産クラウドファンディングのリスク１つ目は、配当が支払われないリスクです。ファンドの配当は家賃収入から得る収益を投資家の出資割合に応じて分配します。
ここで想定されるリスクは、家賃収入が途絶えてしまい事業者の収入が途絶えてしまうことです。これを空室リスクといいます。投資先に空室が生じてしまうことにより、家賃収入が途絶えてしまうわけですから、投資家にとっては致命的です。
とりわけ、投資先が区分マンションの場合は、1/1で空室になるため、収入がゼロになってしまいます。
不動産クラウドファンディングには、空室による無配当のリスクがあることを理解しておきましょう。
こうしたリスクを未然に防ぐために、不動産クラウドファンディング事業者は第三者とのマスターリース（サブリース）契約を締結していることが多く、運用期間中の空室リスクを回避します。
マスターリースについては、トモタクの詳細ページ（お客様に安心してご利用いただくためのTOMOTAQUの3つの取り組み）をご確認下さい。
一つ目のリスクは、空室による無配当のリスクです、そして、それらのリスクを回避するために第三者とのマスターリースを締結するのです。
2つ目のリスクは、投資家が出資した出資金（元金）が償還されないリスクです。
出資金（元金）が償還されないと、いくら高い利回りで運用されたとしても投資としてはマイナス収支です。
このケースでは、投資先の不動産の価値が著しく下落した場合を想定しています。
例えば、不動産評価額が15％下落した場合はどうでしょう。
出資先の不動産評価が下落した際には、投資が出資した”出資金”は満額償還されないことがあります。
そのリスクについては十分理解しておきましょう。
不動産の建物の部分は、原則的に時間の経過に比例してその価値は下落します。そのため、多くのファンドでは価値が下落することを見越して、事業者による劣後出資枠が設けられています。
例えば、劣後出資が10％の2,000万円のファンドであれば、一般投資家の出資枠（優先出資枠）は90％の1,800万円になります。この場合、事業者が200万円を劣後出資することになります。
劣後出資枠が大きいほどリスクが小さいという考え方もできますが、物件所在地や利回りなども含めた”相対的な判断が必要になる”ということも付け加えておきます。
なお、劣後出資をしていたとしても、それ以上に評価が下落した場合は投資割合に応じて、その下落分がマイナスされます。
元本保証は出資法で禁止されていますので、そういったリスクが常にあることを承知しておかなければなりません。
3つ目のリスクは、資金の流動性についてです。
不動産クラウドファンディングは、市場に流通していないため、相場が変動しないというメリットがある反面、流動性に欠けるというデメリットがあります。
一度、ファンドに出資してしまうと償還されるまでの間は現金化することができません。
不動産クラウドファンディングには途中解約ができないというリスクが生じます。
そういった意味でも、投資は余剰資金で行わなければなりません。
最近では、3ヶ月や6ヶ月といった超短期間で繰り返し運用できるファンドも組成されています。
資金の流動性については、今の時代に非常にマッチした重要なテーマです。
4つ目のリスクは、事業者の倒産リスクについてです。
どの投資先にも同じことが言えますが、不動産クラウドファンディングにおいても、投資家は事業者の倒産リスクについて考えておかなければなりません。
不動産クラウドファンディングの出資金は、分別管理こそされているものの株式会社である以上は、倒産隔離の対象ではありません。
万が一、事業者が倒産した場合には投資家の出資金がすべてなくなってしまうリスクもあります。
SPC（特別目的会社）を設置して、事業主体と出資を募る会社を分けているファンドの場合、SPCが対象不動産を保有するため倒産隔離がはたらきます。
不動産特定共同事業は許認可制で、厳しい審査をクリアした企業にのみ事業許可が与えられるため、一般の不動産事業者よりも倒産リスクは低いと考えられますが、出資時にはファンド情報だけでなく、その企業の基礎情報などもチェックするようにしましょう。
最後、5つ目のリスクは、あなたが不動産クラウドファンディングに投資できないリスクです。
不動産投資のカテゴリーの中で、現物不動産投資、REIT（J-REIT）に続く、第三の不動産投資として非常に注目が集まっています。
今回は不動産クラウドファンディングのリスクについて書きましたが、メリットも大きいため投資をしたくても投資ができないというリスクがあります。
投資ができないリスク？と思われる方も多いと思いますが、投資ができずにそのまま貯蓄に回すことはリスクでしかありません。
人気があるが故に生じるリスクになります。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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ファンドの募集状況については、ファンド一覧ページ（https://www.tomotaqu.com/fund_list/ →）をご確認下さい。
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