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投資対象不動産の種類|【オフィスビル】の不動産投資

投資対象不動産の種類|【オフィスビル】の不動産投資

こんにちは、10万円から始められる不動産クラウドファンディングのトモタクです。

今回は投資対象となる不動産についてご紹介していきたいと思います。

どのような不動産がテナントの需要となるのかを把握することで、利益を生むかどうかの判断が行えるようになります。

ぜひ、最後までご覧ください。

おすすめ記事:不動産投資する3つの理由

投資の対象となる不動産の種類

投資の対象となる主な不動産は、収益を得ることを目的とし、テナントに貸すことでインカムゲインを得ることができる収益物件です。

人が働く場所・住む場所・利用する場所によって特徴は異なります。

ます、人が働く場所として会社に利用される「オフィスビル」があります。

人気のある立地は東京で言えば丸の内や大手町です。オフィス街と呼ばれる場所が非常に高くなります。人・モノが流通する場所です。

次に、人が住む場所として個人的に利用される「住宅」です。住宅地として人気なのは、働く場所への通勤がしやすい場所です。

最寄り駅が通勤場所にアクセスしやすいこと、また最寄り駅に近い立地が人気となります。

この働く場所や人が住む場所には、「商業施設」が集積しています。

特に人が多く住む場所に「商業施設」は集まります。逆に「商業施設」が多い所は住宅地としても大変人気があります。

そして、商業施設に近く、交通網へのアクセスが良い場所には、「物流施設」が集まります。

以上からもわかる通り、それぞれは密接に関係しています。

今回は「オフィスビル」の概要について解説していきます。

オフィスビルの概要

先ほどもお伝えしましたが、オフィスビルとは人が働く場所として会社に利用される不動産のことです。

オフィスビルには、自社で所有する自社ビルと賃貸ビルがあり、投資対象となるのは賃貸ビルです。

オフィスビルの収益は、利用者が主に会社となるため、賃料水準が景気動向に大きく左右されるという特徴があります。

景気が良くなれば、会社が儲かり、事業拡大のために従業員を増やそうとします。従業員が増えれば、場所も必要になります。すると、オフィスビル自体の空室率が下がります。

つまり、景気が良くなると稼働率が上がり、賃料単価も上昇するため、収益が増えるということになります。

その一方で、景気が悪くなれば、逆のことが起こり、収益が減っていきます。

都心などの立地が良く、人がアクセスしやすい場所であれば、安定した収益を得ることが可能になります。

オフィスビルのタイプ

オフィスビルにはタイプがあります。

主に利用されているのは「Aクラスビル」と「Bクラスビル」です。

Aクラスビル

  • 都心5区の主要なオフィス集積地に立地
  • 1990年以降竣工
  • 延床面積3万㎡以上、基準階貸室面積300坪以上、20階建以上
  • 最寄り駅から徒歩5分以内
  • 高水準の設備スペックと耐震性能
  • 整形無柱で効率的なフロア形状
  • ランドマーク性・視認性の高さ
  • サブマーケットで最高水準の新規成約賃料

これらの条件を全て満たすものがAクラスビルとされています。

Aクラスビルでは、高い賃料が得られます。しかし、借りる側の賃料負担が大きくなるため利用するテナントは大企業などに限定されます。

東京都心部のAクラスビルの賃料・空室率はこのように変化しています。空室率が下がったことにより、賃料が上昇しています。

引用元:オフィスレント・インデックス2022年第4四半期「東京都心部 Aクラスビル 賃料・空室率」

Bクラスビル

  • 延床面積3万㎡以上かつ基準階300坪以上でA 基準を満たさない
  • 延床面積5,000 ㎡~3万㎡、または基準階100~300坪

Aクラスビルに比べると建物の規模が小さいビルです。大人数が利用するわけではないため、中小企業が利用するケースがほとんどです。Aクラスビルに比べると賃料は高くはありませんが、中小企業がテナント候補になりますから、数は多くなります。

引用元:オフィスレント・インデックス2022年第4四半期「東京都心部 Bクラスビル 賃料・空室率」

オフィスビルに投資するメリット

需要が高く、安定した賃料収入が期待できる

立地条件の良い物件は価値が下がりにくいと考えられます。空室率も低く、景気変動による賃料の上昇も期待できます。

また、オフィスビルの場合、賃貸期間が長くなる場合が多いので、この特徴からも安定した収益が期待できます。

築年数による価値下落が起きにくい

オフィスビルの価値は、築年数ではなく、立地の良さが重要視されます。ですから、築年数が経過した物件であったとしても、賃料価格は下がりにくくなります。

オフィスビルに投資するデメリット

個人投資家向けではない

実物不動産投資を行うとなると、高額な費用が必要になります。個人投資家が参入しづらい市場のため、投資は難しくなります。

景気変動に左右される

メリットとして景気変動による賃料の上昇も期待できるとお伝えしました。そのメリットが、デメリットにもなってしまうことがあります。

テナントの経営状況が悪化し、事業縮小や撤退なども考えられます。

オフィスビルの場合、一度テナントが退去すると、次の入居がなかなか決まらないといったケースもあります。

景気の変動を良くも悪くも受けてしまうということがオフィスビルの特徴です。

さいごに

不動産投資といっても、不動産の種類によって特徴は異なります。

今回は「オフィスビル」についてお話しました。良くも悪くも景気変動の影響を受けてしまう点には注意が必要です。

また、個人投資家が挑戦するには資金面からも、なかなかハードルが高いものになります。

投資対象となる不動産の概要やメリット・デメリットを知ることで、選択の幅が広がると思いますので、ぜひ参考にしてみたください。

次回は「住宅」について解説します。

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