不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
投資商品には様々な種類があります。中でも財産として残せる、安定的な収益を長期で見込める不動産投資に魅力を感じ、投資を検討している人も多いでしょう。ですが「不動産投資に興味はあるけど、巨額の資金が必要で敷居が高い…」といった理由から、今一歩を踏み出せない人は多くいます。
そこで、新しい不動産投資の形として注目されているのが“不動産の小口投資”です。最近はスマホ完結で取引が行えるようになり、「不動産クラウドファンディング」ともいわれるようになりました。
不動産クラウドファンディングならば、巨額の自己資金や融資の必要もなく、少額から不動産投資を始められます。数万円単位で出資額を選べますので、自分にとっての理想ペースで資産運用ができるでしょう。
今回は不動産の小口投資について、初心者にも分かりやすく解説していきます。
不動産クラウドファンディングは、複数の投資家から出資を受けて1件の不動産を購入・運営し、得た収益を分配する投資スキームです。不特法（不動産特定共同事業法）という法律に基づき、国土交通省が認可を出した事業者が、投資家から集めた資金を元手に、不動産の運用を行います。
不動産クラウドファンディングの大きな特徴は、複数の投資家によって資金を集めることで、少額から不動産投資を始められる点です。従来の実物不動産投資では、運用に不可欠な物件の購入費用が大きなネックとなっていました。数千万円〜数億円の費用を工面しなければならず、始めたくても融資の審査を通過できない人もいるでしょう。
不動産クラウドファンディングのような小口投資では物件や契約する事業者によるものの、1口数万円〜数百万円程度に小口化することで少額から不動産投資を始められるのです。資金面の敷居を大幅に下げられることから、多方面の個人投資家から注目されています。
不動産クラウドファンディングに興味があっても、どのようなメリットやデメリットがあるのかを知っておくことは投資家として重要です。
不動産クラウドファンディングの主なメリットとデメリットについて、以下に簡単にまとめました。
不動産クラウドファンディングは少額で始められる点が大きな特徴とお伝えしましたが、景気の影響を受けにくく、安定した収益を狙える点も大きな特徴です。主な収入源は利用者からの家賃収入なので、短期間で頻繁に利用者が入れ替わることは少なく、収益の安定性に強い特徴があります。さらに、不動産管理・運用に伴う手間は、事業者側が行うため利用者との対話やトラブル対応などもありません。
また、事業者間の契約によるものの、出資した口数の売却もできる点も、実物不動産投資と異なる大きな特徴と言えます。
シンプルな表現をすると、損失が出たとしたらまず事業者から損をしていくシステムです。
優先劣後システムとは、不動産の評価価値低下に伴う価格変動リスクを事業者から優先することで、投資家達の収益低下を避けられる有難いシステムです。例えば、優先出資（投資家側）が80％、劣後出資（事業者側）が20％の割合だった場合、20％までは投資家への影響がありません。
しかし、優先劣後システムを採用している事業者は多いものの、必ず採用しているとは限らず、劣後出資（事業者側）が負担する割合は異なる場合もあります。契約の前には資料をよく確認した上で判断しましょう。
不動産クラウドファンディングにもデメリットやリスクは存在し、元本割れのリスクが伴うのは他の投資商品と変わりません。また、空室リスクや災害のリスクが伴う点は実物不動産投資と同じです。
他にも出資する物件を投資家が選べるものの、その物件数は多いとは言えず、投資家好みの物件が常にあるとは限りません。時には、人気物件に出資が殺到する場合もあり、狙った物件を満足に出資できないこともあるでしょう。何より、少額から始められるメリットの一方、リターンはどうしても低くなります。
不動産クラウドファンディングを始めるには、出資に際して事業者との契約が必要になります。この際、よく確認しておきたいのが“匿名組合型”と“任意組合型”の契約についてです。不動産投資を始めたいと検討している人の中には、節税や相続を念頭にした人も多いでしょう。理想の不動産投資を小口投資で始めるために、2つの違いはぜひ知っておきたい部分です。
ここでは、匿名と任意の違いについて解説していきます。契約してから「知らなかった…」では損になるので、任意と匿名の違いについて把握しておきましょう。
匿名組合型の契約では、主に数ヶ月〜数年単位の短期間での運用で収益を狙います。匿名組合型の大きな特徴は、複数の投資家から出資を受けて購入した不動産を、事業者が所有・管理する点です。つまり、投資家自身は任意の口数の資金を出資するだけで、あとは分配金の払い込み日を待つだけになります。短期間で手軽に小口投資を繰り返したい人向けと言えるでしょう。
ただ、投資家自身が不動産を所有できないため、財産として残せません。運用で得られた収益は“雑所得”に該当します。
任意組合型の契約では、匿名組合型に比べて運用期間が長く、長期運用のインカムゲインでコツコツと収益を狙います。任意組合型の大きな特徴は、匿名組合型とは異なり不動産を“投資家達”が所有する点です。
投資家達と事業者は共同の立場で不動産投資を購入し、事業者が任意組合の代表として不動産を管理・運用します。投資家達が不動産を所有することで、実物不動産投資と同様に節税の対策も不動産クラウドファンディングで行える点が、匿名組合型との大きな違いです。すなわち、節税や相続の対策を考慮しているのであれば、任意組合型で契約できる事業者を選ぶ必要があります。
不動産小口投資とは、その名の通り不動産を小口化し、小額から投資ができるようになったスキームですが、以前は書面契約が必要だったので、郵送や押印などの手間がありました。
しかし現在は、不動産クラウドファンディングとして、オンライン、スマホ完結で投資ができるようになりました。遠方に住む人でも、出資者の1人として不動産投資に参加できるのです。不動産クラウドファンディングの登場によって、不動産投資はその存在をより身近に感じてもらえるようになりました。
REIT（不動産投資信託）とはそもそも何かというと、不動産に特化した投資信託です。
複数の投資家から集めた資金を元手に、ホテルや商業施設、インフラなどの不動産に投資して得た収益を分配する投資スキームになります。不動産クラウドファンディングに似ている部分はあるものの、決定的な違いはREITが証券取引所に上場している商品であることです。
一般的な投資信託と同様に少額から始められ、様々な不動産に分散投資できる点が魅力的なREITですが、上場していることで景気の影響を受けやすい点がリスクとして挙げられます。また、REITでは投資家が出資する不動産を選択できません。REITを運用している投資法人が選んだ不動産を選ぶため、不動産小口投資とは異なる部分です。
さらに、投資する不動産にも違いがあります。不動産クラウドファンディングでは、主にマンションやアパートなどの“住居”に対して投資しますが、REITでは施設や商業ビルなどに投資します。
REITは証券取引所に上場している特性上、株式投資と同様に売買がいつでも可能で、換金性に優れているメリットがあります。複数のインフラに分散投資することでリスク低減にも優れた商品なので、小口投資とは別に、少額投資で手軽に投資を始めてみたい人におすすめできる商品です。
不動産クラウドファンディングとは、投資家達の出資によって集められた資金を元手に事業者が不動産を管理・運用する投資スキームです。これまでの「不動産投資は巨額の資金が必要で手が出ない」という時代では無くなったことを意味しています。
これらが不動産クラウドファンディングの大きな特徴です。
興味がわいたな、と思ったら事業者のWEBサイトで会員登録(原則無料)をして、募集中のファンド(物件情報を開示し、運用の資金を募集している商品)の情報を見てみましょう。
