不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
私たちは『10万円から不動産投資家』を合言葉にスマホ1つで始められる、不動産クラウドファンディングを運営しています。
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トモタクでは、匿名組合型のファンドを組成して多くの方の資産運用のサポートをさせていただいております。
匿名組合型のファンドの場合、多くは運用期間が短いのが特徴です。ファンド分析をしていると長くても3年、平均すると1年くらいです。
これは、変化の激しい時代の流れには合っていると思うのですが、問題が一つあります。
「運用期間が満了した後、元金をどうするか？」という問題です。
投資によって資産運用を始めたのにも関わらず、運用終了後の元金を銀行に預けてしまっては、せっかくの投資が台無しです。
なぜなら、投資は『長期・積立・分散』が原則で、お金を長期的に運用してこそ意味があるからです。
運用期間終了後の投資資金の扱いについて、事前に決めておく必要があります。
ファンドの運用期間が満了した後のお金、どうすればいいのでしょう。
不動産クラウドファンディング、ならびに不動産特定共同事業の面前取引において、運用期間終了後の投資元金ならびに利金は以下のように取り扱われます。
それぞれのケースに分けて確認していきましょう。
このケースは、不動産特定共同事業における面前取引ならびに、預託金制度を導入していない事業者の不動産クラウドファンディングで実施されます。
ファンド事業者は投資家から出資されていない資金については、預かることができません。従って、運用期間が満了した際には投資元金を投資家の指定口座に償還しなければなりません。
同一事業者内において、次の投資先が決まっている時には、投資家はもう一度出資金を振り込む必要があり、二度手間になってしまいます。
これは事業者側の事情にもよりますが、運用期間が満了するファンドが再組成されるケースも多々あります。
このケースでは、運用期間満了の前にファンド再組成の案内が投資家のもとに届きます。そこで投資家自身が同じファンドに再投資するかしないかを判断することになります。通常の流れだと、事業者は出資者に元金を償還して、投資家は再度出資をする必要がありますが、再組成の場合は、その手続きを簡略化することが可能です。
事業者、投資家双方にとってメリットがある方法になります。
この事例を取り入れている事業者は限定されます。
まず前提条件として、投資家の未投資金額をファンド事業者は”預かる”ことはできません。通常であれば、速やかに投資家の口座に戻す必要があります。
これは、ファンド事業者はお金を預かることができる『銀行』ではないからですね。
では、なぜ投資家の利金や元金を預り金として扱う事ができるのでしょうか。
その答えが『預託金制度』になります。
投資家から預かっている未出資金を安全に管理するため、信託銀行への分別管理を実施するのです。この分別管理がしっかりとされていれば、事業者が破綻したとしても、投資家の金銭は保全されるというわけです。
分別管理がしっかりされた預託金制度を採用することで、投資家はマイページ上で自由に金額を動かすことができ、預託金の範囲内であれば、いつでも自由に出資行為が可能になるわけですね。
このように運用期間満了時の元金は、様々な方法で投資家の元に戻ってきます。
それでは、出資した資金が運用されて戻ってきた資金の使い道について考えていきましょう。
基本的な考え方として、投資資金は再投資するようにしましょう。
投資計画、その目的によっても変わってきますが、投資元金は少しずつでも増やしていかなければなりません。
冒頭にお伝えしましたが、『長期・積立・分散』これが原則です。投資資金を少しでも増やし、自分自身の『死に金』を少しでも減らしていかなければならないわけです。
不動産クラウドファンディングに投資した資金は、不動産クラウドファンディングに再投資するのが、最もシンプルで分かりやすいと思います。
事業者によっては、信託銀行と契約をしていて、投資家の資産運用までのプロセスがスムーズになるようにUXの改善を図っています。ファンドそのものに大きなメリットがあるわけですから、サービスの強化によって、投資家を引き寄せるポテンシャルは大いにあると考えています。
不動産クラウドファンディングで一定期間運用した資金を他の投資に切り替えるという選択肢もありますね。
『分散投資』の考え方によって、自己資金を様々なところに分散させてリスクヘッジすることも重要な戦略です。
国が推奨しているNISAやつみたてNISAを活用することも大きなメリットです。不動産クラウドファンディングを通じて、投資マインドを育てて別の投資にもチャレンジすることは、とても有意義なことだと思います。
不動産クラウドファンディングで次の投資先が見つからなければ、資金を”寝かしておく”のではなく、別の投資先についても考えてみましょう。
金融的な話とはかけ離れてしまいますが、『自己投資』も大切な投資です。
自己投資については、やや難易度が高く、成果が見えずらい部分も多々あります。
そして、結果に対してコミットできない部分もありますが、あなたの収入に直結する可能性が高いです。
不動産投資や株式投資などを通じてお金を生み出し、自分自身に投資をするような流れもまた、有効的なお金の使い方になります。
まずは、とりあえずやってみよう！
これは大切なことですが、投資に慣れてきたら出口戦略も意識するべきです。なぜなら不動産投資とは違い、不動産クラウドファンディングでは出口が決まっているものばかりです。
先が決まっているものだからこそ、”その次”を意識しなければなりませんね。
例えば、老後資金のために運用をする投資家であれば、それまでの期間は少しでも運用資金を積み増しながら運用をしなければなりません。運用期間終了後も再投資を繰り返し、資金の積み増しをする必要があります。
教育資金のために考えている方であれば、老豪資金よりも、投資期間は短くなりますが、それまでの期間は継続的に投資をしていかなければなりません。
注意点としては、目標金額が同じ場合、運用期間が短くなるほど、必要とする元金は大きくなるということです。
どの期間でいくら必要なのかを考えながら出口戦略を考える必要があるわけです。
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