不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
不動産クラウドファンディングという言葉を耳にしたことはあるが、その詳細についてはハッキリとは分からないという方が多いと思います。不動産業界（売買や仲介など）に携わっている人であっても、不動産クラウドファンディングは意外にも馴染みが薄く、詳細を知らないという人は多いです。
ここでは不動産クラウドファンディングに関する様々な特徴とメリット・デメリット、一般ユーザが不動産クラウドファンディングに投資する意味についても解説していきます。
このページでは不動産クラウドファンディングの全てを網羅できるように時間をかけて完成させていきますので、ぜひブックマークをお願い致します。
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを介して多くの投資家から投資資金を集めて、それを元に不動産投資を行ない、投資家に対してインカムゲイン（配当）やキャピタルゲイン（売却益）を分配する投資スキームです。
投資家にとっては、少額から不動産投資に自己資金を出資することができ、事業者は金融業者を介さずに資金調達が可能になるというメリットがあります。
不動産クラウドファンディングでは、出資申込、契約、配当の受け取りなどをインターネット上で完結できるため、手軽に投資を始められます。
ファンドの種類は、『匿名組合型』『任意組合型』の二つに分かれていて、それぞれ特徴があります。
匿名組合契約とは、商契約の一種で事業者と投資家が1対1で締結する契約のことです。
したがって、契約先である投資家は不動産を購入するのではなく不動産投資事業に対して出資する形態になります。投資家が不動産を購入することもありませんし、投資家は不動産を管理運営するようなこともありません。
匿名組合型ファンドの主な特徴は以下の通りです。
そして、このような人に匿名組合型ファンドはおすすめです。
匿名組合型ファンドに出資する投資家の多くは、投資家から得られる配当によって収入を増やしたり、お金を運用したい人です。
一方『任意組合型契約』については、対象の不動産を複数の出資者で共同購入し出資割合に応じた持分を所有する契約形態になります。
投資家は出資比率に応じて、配当や売却益を受け取ります。
任意組合型の特徴は以下の通りです。
このような特徴があります。任意組合型は次のような方におすすめです。
『匿名組合型』『任意組合型』それぞれの違いや特徴について理解できたと思います。
投資家も世代や資産背景によって戦略が異なりますので、どちらに投資するのがベストなのかは一概には判断できませんが、こちらの記事では『初心者に対して不動産クラウドファンディングを知っていただくこと』が目的になりますので、『匿名組合型』を中心にお伝えできればと思います。
不動産クラウドファンディングとは、少額の自己資金で不動産投資を始めることができ、なおかつインターネットで全てが完結できる投資商品であると理解して下さい。
不動産クラウドファンディングの仕組みについて、匿名組合契約と任意組合契約について、復習したい場合は、以下の記事をチェックしてみて下さい。
https://www.tomotaqu.com/topics/613/
https://www.tomotaqu.com/topics/960/
これは多くの方が感じる疑問です。
「そもそも、不動産投資と何が違うの？」そのように感じたのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングも元をたどれば、不動産投資です。その違いは、誰が不動産投資をして、誰がお金を出すかということです。
比較するポイントは大きく３つあります。
この３つの観点から両者を比較します。
資金面については大きな違いがあります。高額な自己資金を必要とする『不動産投資』と少額から始められる『不動産クラウドファンディング』という構図です。
どうしても金融機関の借り入れに頼る部分がある『不動産投資』ではリスクが伴うと同時に投資先の選定が非常に重要になってきます。しかし『不動産クラウドファンディング』では、あなたの余裕資金から投資を始めることができます。一口1万円～始められるふぁんでょもありますし、10万円～始められるファンドもあります。自己資金の中から無理のない範囲で始めて、次々と出てくるファンドに対して、お金を積み立てるような形で戦略的に資産形成をすることが可能です。
管理や運用の面についても両者には大きな違いがあります。
物件の所有、運営の全ての責任を持つ『不動産投資』では、原則として管理、運用は投資家が行ないます。賃貸管理会社に業務を委託するケースがほとんどですが、指揮命令系統や責任は投資家にあるのです。
一方で『不動産クラウドファンディング』の場合は、管理、運用は投資家が行なうことはありません。資産運用商品に該当しますので、他の投資と同様に投資家が実務的な作業をすることは一切ありません。
利回りについては、投資先の不動産によって大きく変わります。
常識的に考えれば、自ら投資をする不動産投資の方が”間に入る業者”がないため、多くの利益を残せると考えがちですが、物件の購入時点で売主や仲介業者の利益が含まれていますので、然程変わらないというのが私の持論になります。
仕入が安ければ、それだけ利回りを出しやすいというのが不動産投資になりますが、そもそも物件を安く仕入れられるのは不動産事業者だからです。
そのあたりを踏まえたときに、どちらがラクに利益を出すことができるかどうかを考えてみて下さい。
両者の違いを上のセクションで簡単に解説しました。
さらに詳しく知りたい。という方は、過去に投稿している記事を、ぜひご覧下さい
https://www.tomotaqu.com/topics/1226/
https://www.tomotaqu.com/topics/1292/
https://www.tomotaqu.com/topics/1267/
これまでお伝えしてきた中で不動産クラウドファンディングの魅力やメリットは十分伝わったかと思いますが、改めて投資家にとって不動産クラウドファンディングのメリットについてご紹介します。
少額の自己資金で不動産投資を始められるというのが不動産クラウドファンディングの大きなメリットです。
一般的な会社員で余剰資金が数千万単位あるような人はそう多くいません。
しかし、10万円や20万円、100万円や200万円であれば余剰資金として持っている人も多いと思います。そういった資金を単に銀行に預けているのではなく、投資に回して積極的に運用していきましょう。
そうすることによって、効率的にお金を増やすことができるからです。
不動産クラウドファンディングはローリスク・ミドルリターンの投資です。
投資家の元金や配当が毀損するリスクを抑えるためにファンドの総出資額に対して、その一部を事業者が劣後出資すること。出資者への配当金を漏れなく行なうために、マスターリース（第三者による家賃保証）を採用することで、空室リスクを防ぐような取り組みをしています。
利回りに対してリスクを極力減らすような取り組みによって、不動産クラウドファンディングはローリスク・ミドルリターンの投資であると言えます。
不動産クラウドファンディングと似たような投資商品の一つにJ-REITがあります。
J-REITとは、日本の不動産投資信託です。証券取引所において一般投資家から調達した資金で不動産投資をします。それぞれのファンドが投資銘柄になっているため、投資先を決定します。投資商品は、証券取引所を通じて自由に売買できますので株式投資と同様に、相場の変動があります。
相場の変動があるという意味で、買うタイミングや売るタイミングによっては、投資家自身が損失を出してしまう場合もあるので注意が必要です。
不動産クラウドファンディングは、J-REITと違い、ファンドが市場に公開されていません。従って、自由に売り買いすることもできず、”時価”という概念も存在しません。
原則的にあなたが出資した100万円は、100万円のままです。
過去にも不動産クラウドファンディングのメリットに関する記事をいくつか書かせていただきました。
こちらの記事も非常に参考になると思いますので、不動産クラウドファンディングのメリットに関して、さらに理解度を深めていきたい場合には、以下の記事も参考にしてみて下さい。
https://www.tomotaqu.com/topics/1121/
https://www.tomotaqu.com/topics/1334/
https://www.tomotaqu.com/topics/1162/
巷では「デメリットはないんじゃないか？」と囁かれている不動産クラウドファンディングですが、そんなことはありません。不動産クラウドファンディングに投資をする投資家ならデメリットに関してもある程度理解しておかなければならないと、私は考えています。
まずは”この事実”をしっかりと理解しておく必要があります。
不動産クラウドファンディングは、投資商品の一種ですが、株式投資や不動産投資のように大きな利益を求めるような感覚でいると、少々”物足りなく”感じると思います。
不動産クラウドファンディング（特に匿名組合型のファンド）は、定期的に受け取る配当によって収入の柱を増やし、お金を増やしていく資産運用商品です。
ですので、投資によって大きな利益を上げること、相場の上昇によって大きな含み益を得ることを狙うようなスタンスでいるような投資家にとっては、正直物足りなさが残るでしょう。
短期的に元金が2倍・3倍になるようなことはありません。予定通りの利回りの配当を受け取るインカムゲイン型の投資であることを覚えておいて下さい。
不動産クラウドファンディングは人気のサービスや知名度の高いサービスであれば、出資枠に対して2倍、3倍の応募が集まります。
株式投資のような需要と供給で成り立つ投資では、その投資家が『買いたい価格』と『売りたい価格』によって金額が決まります。ですが、不動産クラウドファンディングの場合、こういった相場感はありません。
したがって募集枠よりも応募数が多いときには、先着順であったり抽選で出資者を決めることになります。
お金を出せば必ず投資できるというわけではないのです。
運用期間が短めな点が不動産クラウドファンディングのデメリットだと感じる投資家もいます。
特に、年金受給者や高齢者には、年金の上乗せ感覚で投資をしている人が多くいます。
このような投資家にとっては、短期投資は面倒で煩わしいだけです。
運用期間が短期のファンド商品が多く、毎年新たな契約を締結しなければなりません。そういった点を面倒だと感じる投資家は多いでしょう。
不動産クラウドファンディングのデメリットをもっと細かくチェックしたい方は、過去のブログをピックアップしておきますので、ぜひチェックしてみて下さい。
投資家のデメリット以外にも事業者側のデメリットについても紹介している記事もあります。色々な視点で不動産クラウドファンディングについて知ることはとても参考になると思いますので、ぜひチェックしてみて下さい。
自らデメリットを紹介する事業者もそう多くないと思います（笑）しかし、そういったことも理解していただいたうえで、投資をしていただきたいというのが私たちの考えでもあります。
https://www.tomotaqu.com/topics/1111/
https://www.tomotaqu.com/topics/1129/
https://www.tomotaqu.com/topics/1319/
不動産クラウドファンディングは『不動産投資』と『クラウドファンディング』の概念を上手くミックスさせた、投資型クラウドファンディングの一種です。
クラウドファンディングそのものが日本国内でも知名度が高まっているため、面白い企画や商品（購入型）や社会性の高い案件（購入型や寄付型）や社旗貢献性の高い案件（寄付型）などへの出資が盛んに行われています。
その一方で、クラウドファンディングを投資の選択肢として活用する人も非常に増えてきています。これは、銀行の預金金利が限りなく0％に近いような状況であること、年金の受給開始年齢の繰り下げ問題、雇用の不安定さ、終身雇用の崩壊などによって、一人ひとりが金融リテラシーを高めて自助努力をすることが必要な時代背景が大きく関係しています。
不動産クラウドファンディングは、まだまだ黎明期の中にいます。法制度や仕組みに関しても、今後も度々変わることは十分考えられます。
私たちは、これからもこの情報発信を通じて、投資家の皆様に不動産クラウドファンディングのよさをお伝えしていきますので、ぜひブックマークやSNSなどでの拡散をお願い致します。
