不動産クラウドファンディングを基本に、投資についてのお話
お金と資産形成について、休憩時間や通勤時間の暇つぶしになってタメになるコラム
この記事は、ご覧の方へ向けた内容になっています。
昨今、生活の周囲に「投資」という言葉を見たり聞いたりする機会が増えてきました。株式投資やFX、投資信託や不動産投資、仮想通貨等など、本屋では投資のコーナーが設けられ、様々な内容の本がズラリと並んでいます。
SNSでも投資の情報を発信する人は多く、最近では“FIRE（働かなくても経済的自立を構築して早期リタイアし、自由な時間を過ごせること）”という言葉もありますよね。
それだけ投資に興味・関心を持った人が増えていると言えるのではないでしょうか。
とは言うものの、投資にリスクはつきものです。
しかし、来たる未来、老後を安心に過ごすため、銀行預金の低すぎる利息だけでは不安に感じている人が増えています。だからと言って仕事量を増やすにも、体力的に無理がありますよね。なので、自分の身を守るに“資産運用”が注目されているのです。
例えば、不動産投資にも様々な商品があるのをご存知でしょうか。実は、不動産投資にもお手軽に始めれらる方法があります。
今回は、投資初心者にも分かりやすく「そもそも不動産投資とは何か？」について解説します。
不動産投資とは、建物や施設、住居など、実際にある不動産を対象にした資産運用です。
「不動産投資とは？」と聞かれて「大家さんのこと」と答える人は多いでしょう。事実、不動産投資とはマンションやアパートを購入、管理・運営し、入居者からの家賃収入で収益を得る資産運用のことです。
実は他にも不動産投資はあります。下記をご覧下さい。
昨今、新しい住み方として若者を中心に注目されているシェアハウスや、2021東京オリンピック開催に向けて急増した民泊、都心部に多い駐車場などの運営も不動産投資です。他にも、REIT（リート）と呼ばれる不動産投資信託や、不動産クラウドファンディングも不動産投資に分類されます。
つまり、マンションやアパート運営だけが不動産投資ではありません。
これら不動産投資は大きく2つに分類されます。それは、実物不動産を所有するか、しないかです。
区分マンションや一棟マンション、アパートを購入し管理・運営して家賃収入を得るインカムゲイン。所有した不動産を手放し売却益を狙うキャピタルゲイン。これら2つの収益を見込んで投資するのが“実物不動産を所有する不動産投資“です。
シェアハウスや民泊、駐車場などの運営も該当し、不動産投資でイメージする“大家さん”が多いでしょう。
一方、REITや不動産クラウドファンディングは、複数の出資者（あなた自身）から得た資金で会社が不動産投資を行う事業です。出資者は実物不動産を所有せず、出資先の会社が所有し管理・運営を行い、得た利益を出資者に配当します。
入居者と直接会うこともなく、管理・運用もプロが行うので、大家さんのイメージより“投資家“のイメージの方が強くなるでしょう。
投資初心者がまず思うのは「投資するとどうなるの？」といった疑問や不安ですよね。投資には一定のリスクが伴うので、成功する人がいる一方で失敗する人もいます。
まず知っておいてほしいことは、投資にノーリスク・ハイリターンの商品はありません。
その上で、不動産投資のいちばんの魅力は、株やFXに比べて収益が安定していることです。さらに、実物不動産投資に限って言えば、高いレバレッジ効果が得られる点も大きいと言えるでしょう。レバレッジ効果を得られることでミドルリターンの収益が見込めるため、マンションやアパートを所有する不動産投資の大きな特徴とも言えます。
ただ、一度に大きな収益を得ようと投資すれば、それだけ損益に繋がるリスクが伴います。投資の代名詞的な商品と言えば株式投資やFXがありますよね。
実際に、株やFXで収益を得ている人はいます。ですが、未来が見える能力者でもない限り、勝ち続けることは熟年のプロですら不可能なのです。
不動産投資も同様に、誰もが必ず成功するとは限りません。投資とは必ずリスクが伴う商品だからです。
不動産投資含め、投資に重要なのは、いかにリスクを許容範囲内に抑えつつ運用できるかです。
株やFXは不動産投資に比べてリスクの振れ幅が大きく、一度に大金を得られるチャンスと同時に大負けのリスクが伴うので、ハイリスク・ハイリターンの資産運用と言われます。
リスクの振れ幅が大きいのは、世界経済は常に動き、各国の経済状況と投資家の思惑が複雑に絡み合っているからです。そして、経済は自分の思い通りに動いてくれません。2008年に起きたリーマンショック、2020年のコロナウイルスの猛威に世界的危機となりました。主にリーマンショックでは不動産業界・輸出業界に、コロナウイルスでは観光・旅館・飲食業界に大打撃を与え、多くの企業が倒産に追い込まれています。
この時、株価や為替の急落を予測し取引できれば莫大な資産を得られたかもしれません。逆に大負けする可能性もあるでしょう。
なので、株やFXでは日本を含めた世界経済の状況を分析し、予測する判断力が求められます。初心者では運よく収益を得られた時はあっても、負ける場合がほとんどです。
特にFXでは、投資家自身のメンタルが求められます。「たぶん大丈夫だろう」と取引した途端、為替が予想の逆に動くのは日常茶飯事です。失敗を取り戻そうとムキになると、損益はより膨らみます。こうして、ほとんどの人が負けていくのです。
不動産投資では、株やFXに比べて経済の影響を受けにくく収益の安定化が見込めるので、ミドルリスク・ミドルリターンの資産運用と言われます。
＊REITに関しては証券取引所に上場している金融商品なので、他の不動産投資に比べて景気の影響を受けやすくなります。
不動産投資の主な収益は入居者からの家賃収入です。運営しているマンションやアパートが常に満室状態とは限りませんが、株やFXのように1日で極端な変動はありません。なので、急な地震や災害の影響で所有不動産が倒壊でもしない限り、比較的安定した収益が見込めます。
衣食住の“住”を司る不動産は、人が生活していく上で不可欠の存在です。人口密集度や利便性の高いマイションを購入できれば、継続的な需要が見込めるので安定感はさらに増していくでしょう。
ただ、マンションやアパート運営は簡単ではありません。入居者の管理やトラブル問題、建物のメンテナンスなど多岐にわたり大変な労力です。
そこで、管理を企業委託やサブリース契約を活用することで、自身も働きつつ不動産投資の家賃収入も得られます。なので、働き盛りのサラリーマン世代にも不動産投資は可能です。
REITとは（Real Estate Investment Trust）の頭文字を取ったもので、日本版でJ-REITとも呼ばれる不動産投資信託です。
不動産投資信託とは、複数の出資者から得た資金をプロが運用し、得た収益を配当する金融商品になります。運用する不動産は出資先の会社が選ぶので、出資者本人が不動産を選択できないものの、ホテルや物流施設、インフラなど種類の多さが特徴です。
専門のプロが運用を行うことで、出資者は不動産投資や運営に関するノウハウや経験が乏しくても不動産投資を始められ、入居者やトラブル対応の管理をする手間もありません。
さらに、上でも触れていますが、REITは“実物不動産を出資者が所有しない“不動産投資専門の投資信託です。このため、予算が少ない人でも不動産投資が可能になります。
「知識や経験、予算も無いけど、とにかく手堅く長期的な資産運用がしたい」という人向けと言えるでしょう。
安い商品なら毎月数千円からの積立も可能で生活費を圧迫しにくく、実物不動産のリスクとも言える巨額の費用を抱える心配もありません。
また、家賃収入で得た利益の9割を出資者に配当すれば、法人税が免除される税法上の特例（租税特別措置法第67条の15）もあり安定した収益が見込めるのも魅力です。
このため、手軽に始められる不動産投資として注目されています。
クラウドファンディングを活用したもので、不動産投資のリスクを最小限に抑えつつ、安定した収益を目指すローリスク・ミドルリターンの資産運用です。
不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法に基づき、会社が複数の出資者から得た資金で行う不動産投資事業を言います。REIT同様に実物不動産を所有せず、出資先の会社によって管理・運営されるので、出資者本人が不動産管理を担うことは特にありません。
1口10万円と少ない予算でも始められるので、銀行から何千万の大金を工面する必要もなく、実物不動産投資に比べて敷居が低く始めやすい資産運用です。
選ぶ会社や不動産によりますが、年利5％〜8％辺りで運用できる点も魅力で、少額投資も可能な点からリスク回避用の分散投資にも長け、REIT同様に最近注目されている不動産投資になります。
例えば、TOMOTAQUで扱うファンドの中には年利8％の高い商品もありおすすめです。
ここで、不動産クラウドファンディングと良く比較されるのがREIT。“複数の出資者から得た資金で不動産投資を行う”という部分は同じなので、混同しますよね。
REITとの決定的な違いは、景気による価格変動リスクと、出資したお金の流動性にあります。
| REIT | 不動産クラウドファンディング | |
| 景気による値動きの影響 | 受けやすい | ほとんど受けない |
| 投資先の不動産 | 選べない ホテル・物流施設・インフラなど | 契約した企業の不動産から選べる 主にマンション・アパート |
| 出金の有無 | いつでもできる | 配当金の払込日まで不可能 |
上で触れている通り、REITは証券取引所に上場している金融商品の特性上、景気の影響を受けやすい傾向があります。一方の不動産クラウドファンディングは、実物不動産投資と同様に“入居者から得た家賃収入”を主な収益にしているので、直接景気の影響を受けにくく安定した収益が見込めるのです。
資金の流動性にも違いがあります。REITはいつでも可能な点に対し、不動産クラウドファンディングでは配当金の払込日まで原則不可能です。なので、急に資金が必要になっても引き出せません。
ただし、REITの場合においても、振り込みまでに数日必要になる点に注意しておきましょう。
「不動産投資とは？」と言っても、様々な資産運用方法があることを伝えてきました。
ここからは、不動産投資を行うことで得られるメリット・デメリット（リスク）を解説していきます。
何も知らないで不動産投資を行う姿勢が最も危険なリスクです。自分の大切なお金を使うので、不動産投資についてアンテナを伸ばしていきましょう。
数千万のお金を工面し、マンション1室から一棟マンション、アパートを管理・運用する実物不動産を所有した不動産投資、つまり“大家さん”でのメリット・デメリット（リスク）をまとめました。
【メリット】
【デメリット・リスク】
実物不動産を所有する不動産投資の主な収益は、入居者の家賃収入です。入居者にとって住みやすい環境を提供することで需要は高まり、安定した収益に繋がります。
また、実物不動産は生命保険にもなります。その仕組みが団信（団体信用生命保険）です。
団信とは、ローン返済者が死亡、重度の障害を抱えるなど“働けずローン返済ができない状態”の際、残高が完済される保険になります。
遺族には収入源となる実物不動産を財産として残せるので、万が一の時でも安心です。
他にも年金対策として不動産投資を始める人が多く、安心した老後を過ごせるために、若い時期から不動産投資を始めるサラリーマンもいます。
定年退職しても収益が発生する実物不動産があれば、年金だけに頼る不安もありません。
一方でリスクもあります。不動産管理を怠ればトラブルにも発展し、空室が増える原因にもなりかねません。空室が増えれば、それだけ収益源に直結します。
そして治安の変化や風評被害、経年劣化によって不動産価値は下がります。売却するにも買い手が付かなければ売れず、売却手続きも1日では終わりません。不動産は様々な手続きが必要になるので、簡単に売れないのです。
何より、日本は地震や台風の多い国です。災害の影響で倒壊すれば運用どころではなくなります。
このため、“利便性の良い家とは何か？“を利用者視点で考え、運用していく知識が求められますし、どこの不動産に投資すべきかを見極めなければいけません。
実物不動産を購入するには、不動産会社を利用して投資に最適な物件を探す必要があります。
ここで知っておいて欲しいことは、不動産会社と不動産投資家で、不動産に対する目的が違うということです。
実物不動産投資の失敗でありがちなのが、収益の見込めない不動産物件に投資してしまうパターン。
なかなか売れない不動産物件を言葉巧みに紹介する不動産会社は少なからずあります。不動産会社では、不動産を売ることが目的だからです。
不動産投資を成功させたいのは投資家であって、不動産会社は不動産投資をメインに考えていません。
このため、不動産投資に不向きなマンションやアパートを紹介してくる可能性があります。
「何も分からないし、不動産会社の人は詳しいから任せるよ」と言いなりになってしまうと、取り返しのつかない結果に陥る可能性もゼロではないのです。
このため、パートナーとなる不動産会社選びが最も重要と言っても過言ではありません。
実物不動産投資は、収益が見込める不動産に投資・運用して収益を得ます。なので収益の見込めない不動産に投資しても、思うように運用できません。
自分が納得できるまで追求しても、答えを返してくれる理想的な不動産会社（パートナー）を選びたいものです。
そのためには、不動産投資家自身も「不動産投資とは？」について勉強する必要があります。
SNSや本などで情報を得られますが、本屋に行けば不動産投資に関する本が無数にあり、SNSでは賛否両論の意見が飛び交っています。どれが良いのか、どの情報が正しいのか判断に困る人もいるでしょう。
おすすめは有料の不動産投資セミナーに参加することです。
不動産投資セミナーには無料のセミナーもあります。「無料セミナーの方が安いしお得」と感じるかもしれませんが、そうとも言えません。
全ての無料セミナーが同じとは言えませんが、無料セミナーの多くは不動産会社が運営し、自分の会社に都合の良い不動産投資を解説、自社不動産商品の購入を勧めてくる場合も少なくありません。
有料のセミナーでは、有料だからこそ不動産投資に関する有益な情報を教えてくれます。投資家にとってもメリットとなる知識を得られやすいのです。
他にも、セミナーに参加している投資家と仲良くなり、情報交換することもセミナーに参加する大きなメリットです。投資家仲間の口コミや体験談は有益な情報ですし、仲間の存在は精神的支えにもなります。
1つのセミナーで納得はせず、色々なセミナーに参加して情報を得ましょう。
次に、実物不動産を持たない不動産投資、REITと不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット（リスク）についてまとめました。
【メリット】
【デメリット・リスク】
上でも触れていますが、何より大きいのが“低予算でも始められる手軽さ”です。実物不動産は区分マンションや一棟マンションを購入するので、数千万〜億単位のお金が必要になります。頭金は準備しても、予算の大半を銀行からの融資で賄う人がほとんどでしょう。レバレッジ効果が期待できる不動産であれば活用すべきです。
不動産ローンは実物不動産が担保になるため、審査に比較的通りやすいと言われますが、誰でも審査が通るわけではありません。
1口10万円と手頃な価格からでも不動産投資は始められ、複数に分散投資することでリスク回避にも繋がります。REITや不動産クラウドファンディングは、分散投資におすすめの商品です。
さらに、実物不動産を持たず、管理・運用は出資先の会社が行うので、運営に伴う対応は必要ありません。
出資先の会社と契約すれば、いつでもスマホから確認できる点もメリットと言えるでしょう。
また、不動産クラウドファンディングでは、優先劣後スキームを採用してる会社が多く、元本割れリスク回避にも繋がります。会社選びの判断基準として確認しておきましょう。
一方のデメリット・リスクに関してですが、REITに関しては投資先を選べず、出資しているだけの感覚なので気楽な反面、投資家の気分は味わいにくいかもしれません。
不動産クラウドファンディングについては、人気物件は応募が殺到する場合もあり、出資したくてもできない可能性があります。会社にもよりますが物件数に偏りはあるため、いつでも好きな時に、好きな不動産へ必ず出資できるとは限りません。
また、不動産の破損や倒壊のリスクは実物不動産を持っていなくても同じです。
そして少額投資で始めた場合、得られる利益も少なくなりますが、利回り5％〜8％なら銀行預金に比べて十分すぎると言えます。
実物不動産を購入する際、対面での契約が必須ですが、REITや不動産クラウドファンディングはネット申込で口座開設が可能で、対面が必須ではありません。
手軽に始められる反面、相手の顔が見えないことで不安に感じる人もいるでしょう。
口座開設の前に、まずは会社名や商品の情報を確認し、どのような会社なのかをよく確認しましょう。
他にも利回りはどうか、優先劣後スキームは採用しているのか、口コミや評判はどうかなど、自分の投資先として信用できる会社なのかを確認して下さい。
そして、不動産投資に関する知識は持っておくべきです。
実物不動産と同様に、REITや不動産クラウドファンディングにはオンラインセミナーが多くあります。会場に出向く手間もなく、落ち着いた判断にも繋がるでしょう。
自分の未来を左右する大きな投資になる可能性もあります。1回のセミナーで納得せず、複数のセミナーに参加して理解を深めましょう。
投資のことが分からないからこそ不安になります。知識があれば、不安に対応できるのです。
ここからは、投資初心者によくある不動産投資の疑問や不安について紹介、解説していきます。
主に、マンションやアパートなど実物不動産を購入、管理・運用し、入居者からの家賃収入を得るインカムゲイン。所有不動産を売却した時の売却益、キャピタルゲイン。この2つの収益を狙える不動産に投資することを言います。
株やFXに比べてリスクが低く、比較的安定した収益が見込めるため、主に都心部の不動産を中心に投資することが多いです。
一方、REITや不動産クラウドファンディングでは、複数の出資者から得た資金を会社が運営し、得た収益を配当する仕組みで、実物不動産を所有しない点が大きな違いになります。
このため、リスクも抑えやすく安定した収益を見込めることから注目を集めている不動産投資です。
実物不動産を所有した不動産投資に比べて収益は低くなるものの、銀行預金の利息に比べれば十分な利回りと言えます。
ポイントは、自身が「是非ここに住みたい！」と思える物件かどうかです。利便性や住み心地はもちろん、住民とのトラブル回避のためにメンテナンスも重要になります。
周囲の環境や人口密度、近隣駅の利用者数やアクセス面などのデータも選定材料として有効でしょう。
また、選定基準としてハザードマップの確認もおすすめです。日本は地震や台風など自然災害の多い国なので、危険な場所に建設された不動産では破損や倒壊の恐れもあります。
軽率な判断はせず、様々なパターンを想定した不動産選びが大切です。
不動産投資に成功し利益を得た人はいます。本屋に行けば、不動産投資によって成功した人達のノウハウ本は多く出版され、参考にされている人は多いでしょう。
しかしながら、不動産投資を含めた投資の世界において“必ず勝てる”や“絶対儲かる”はあり得ません。価格が変動する金融商品なので、元本割れのリスクがあります。ノウハウを元に投資しても、時期や場所によって同じように成功するとは限りません。
なので、不動産投資に対する正しい知識を得て、しっかりとした計画を立てた上で取り組むべきです。
投資について勉強や対策しても、いざ本番となれば不安になりますよね。
リスクが気になる人の場合、まずは低予算で始められる少額投資をおすすめします。例えば、上で紹介した不動産クラウドファンディングなら、1口10万円からでも始められる資産運用です。さらに、投資信託やREITなら、1万円以下から積み立て投資できる商品もあります。
低予算で限定するなら、1株からでも買えるミニ株もあり、実は手頃な価格の商品は多いのです。
投資する額が安くなるほど得られるリターンも少なくなりますが、投資を実際に行った経験が大切です。
“テコの原理”を意味する言葉で、不動産投資においては“高い投資を行うことで、より大きな収益を狙う”という意味合いになります。実物不動産投資において、区分マンションや一棟マンションを購入する際、銀行から融資を得る人がほとんどです。
つまり、銀行から巨額な融資を受けて大金を投資することで、実質収益を高められる効果を言います。
例えば、投資金1,000万円をレバレッジ効果を使わない（融資を得ない）場合、1,000万円の不動産（利回り5％）を購入し、管理・運用を行います。すると、1,000万円で購入した不動産の利回りは50万円です。
次に、銀行から2,000万円の融資を得て、3,000万円の不動産（利回り5％）を購入した場合、不動産の利回りは150万円です。
ここにローン返済が加わります。金利は3％とした場合、年間60万円が必要ですので、利回りの150万円から60万円を引いた90万円（利回り3％）が利益です。
1,000万円の不動産投資で得た利益50万円より、3,000万円の不動産投資で得た90万円の方が実質収益を高められています。
すなわちレバレッジが効いているということです。
サブリース契約や事業委託すれば、不動産管理や運用に伴う対応を任せられます。なので、働き世代のサラリーマンでも不動産投資は可能です。REITや不動産クラウドファンディングも、専門のプロが運用しますので問題ありません。
しかし、サブリース契約や業務委託は、選ぶ会社によってトラブルの元になる場合があります。会社の特徴や対応についての確認は怠らないようにしましょう。
不動産投資では、しっかりとした運用計画を立て実行できる人が向いています。
収入面においては常に満室が理想ですが、空室になる部屋は出てくるものです。他にも、時代や環境の変化によって計画通りには進まないこともあるでしょう。
またマンションを手放すにしても、売るタイミングも重要です。
その場の勢いで判断せず「今、行動を起こせばどうなるか？」「最善策はどれか？」など冷静に考え、行動できる人が理想と言えるでしょう。
他に、銀行から融資を得るにも、返済できる見込みの薄い人では審査が通りません。有名企業に勤めている人、安定した収入が見込める人は審査が通りやすいため、不動産投資に向いています。
そして、不動産投資に限らず、投資に興味・関心を持っている人です。
REITや不動産クラウドファンディングなどの不動産投資に関しては、低予算でも始められる商品もあり、融資が得られない人でも始めることは可能です。
何より、興味や関心があることで、自ら知識を得ようと行動に移せます。
不動産投資とは、施設や住居などの不動産を投資対象にした資産運用です。不動産投資を言えば、大家さんをイメージする人は多いでしょう。実は、REITや不動産クラウドファンディングなど、不動産投資にも様々な資産運用があります。
全ての投資商品に言えることですが、投資にリスクはつきものです。
実物不動産を購入しても運用に失敗すれば、簡単にリカバリはできません。
投資に不安を感じている人は多いでしょう。ですが、勉強することで不安を払拭できる場合もあります。
理想の未来を実現させるため、まずは一歩を踏み出してみましょう。
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